Процесс снижения цен на рынке жилья в основном завершился, считают аналитики. Догонит ли рост инфляцию?
Большую часть прошлого года цены на первичном рынке жилья Казахстана находились в стагнации, но с осени перешли к небольшому подъёму, завершив 2023 год с незначительным ростом – фактически, встав на паузу после непрерывного роста с 2017 года. После сокращения сделок с недвижимостью почти на четверть в 2022 году, по итогам прошлого года было зафиксировано снижение их числа ещё на 20%. По мнению аналитиков Halyk Finance, коррекция на рынке жилья в целом завершена и в текущем году можно ожидать небольшого ускорения роста цен на первичном рынке, но ниже темпов инфляции. Тогда как на вторичное жилье цены, вероятно, продемонстрирует минимальный прирост, передает inbusiness.kz.
Рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 года резко затормозился. Как отмечают аналитики, это не удивительно после сверхстимулирования за счёт государственных интервенций, когда за предыдущие два года цены поднялись почти на 35%. В итоге цены на первичном рынке по Казахстану в прошлом году поднялись на 3,4%, в Астане – на 2,3%, тогда как в Алматы повышение было более заметным – на уровне 5,4%. Двузначные темпы роста цен были отмечены в Кызылорде (+12,6%) и Петропавловске (+10,6%), но при этом цены снизились в Шымкенте (-1%) и Кокшетау (-6,3%).
Рис. 1 Изменение цен на первичном рынке жилья
Источник: БНС
В то же время на вторичном рынке, где ранее отмечался опережающий рост, произошло умеренное снижение цен в пределах 4%, на что повлияло уменьшение цен на 4% в Алматы и на 8% в Астане. С учетом веса данных городов общий показатель оказался в минусе, хотя примерно в половине городов страны цены на "вторичке" даже подросли, с максимальным приростом в Атырау на 8,2%. В результате такой коррекции стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически выровнялась, составив 494-495 тыс. тенге, тогда как в 2022 году "вторичка" была дороже "первички" более чем на 10%.
Как отмечается в аналитичиской заметке, разогреву цен на вторичном рынке в предыдущие годы способствовала ипотечная программа "Баспана-Хит". Напомним, в 2020 году в рамках "Баспана-Хит" было предоставлено ипотечных кредитов на 229 млрд тенге, 366 млрд тенге в 2021 году, а суммарно с 2018 года – 738 млрд тенге. Данная программа носила относительно рыночный характер, ставки по которой были привязаны к уровню базовой ставки. На начальном этапе эта программа ограничивалась только первичным рынком, но впоследствии охватила и вторичный рынок, что сразу оживило спрос на вторичное жилье.
"Как будто этого было недостаточно, в начале 2021 года была запущена новая инициатива, предусматривавшая возможность досрочного снятия пенсионных сбережений с целью улучшения жилищных условий населения. На этот раз рынок преимущественно вторичного жилья захлестнул поток "горячих денег", который ещё более задрал цены. Так, в 2021 году в городе Астана цены подскочили более чем на 34%, а в 2022 году ещё на 21%. Всего до поднятия порога достаточности пенсионных сбережений с апреля 2022 года на рынок пришло 2,7 трлн тенге (3,2% от ВВП). Как видим, государственное вмешательство серьёзно дестабилизировало рынок жилья, сделав его недоступным для вкладчиков ЕНПФ с небольшими сбережениями – то есть основная масса населения, включая тех, кто попросту не стал их использовать с целью вывода их части. Последствия такого непродуманного вмешательства мы и наблюдаем в настоящее время с неизбежным откатом цен и спадом жилищного строительства", — отмечают эксперты.
Аналитики указывают и на то, что возможность досрочного изъятия пенсионных накоплений нанесла урон пенсионной системе, так как снизила коэффициент замещения будущих пенсий до неприемлемого уровня (см. отчет). В настоящее время пенсионные сбережения по-прежнему доступны для изъятия на улучшение жилищных условий, но объёмы изъятий существенно сократились – так, на конец 2023 года общая сумма изъятий на жилищные вопросы превысила 2,8 трлн тенге (с учетом возвратов).
Рис. 2 Изменение цен на вторичном рынке жилья
Источник: БНС
Замедление роста цен на рынке жилой недвижимости (первичный рынок) в прошлом году оказалось даже несколько сильнее ожиданий аналитиков(+4%+6%), что можно связать с существенным охлаждением спроса, заметным по спаду количества сделок с недвижимостью примерно на 20% второй год подряд, вслед за 23%-м сокращением в 2022 году. Инфляционное давление в республике в прошлом году также резко пошло на убыль, опустившись до менее 10%. На дезинфляцию, кстати, повлиял и фактор рынка недвижимости, так, в 2022 году стоимость аренды взлетела на 45%, в том числе из-за наплыва мигрантов из РФ. В то же время в прошлом году рынок аренды вошел в фазу коррекции с приростом стоимости всего на 1.6%. В свою очередь, обменный курс тенге на фоне рекордного объёма изъятий из Нацфонда продемонстрировал укрепление, которое сдерживало повышение импортных цен на строительные материалы.
Как известно, в прошлом году Нацбанк резко сократил объём средств, выделяемых на льготную ипотеку "7-20-25", а процентные ставки на денежном рынке сохранялись на повышенном уровне. Как следствие, темпы расширения ипотечного кредитования упали примерно в два раза по сравнению с предшествующим годом. Ввод жилья по Казахстану за 11 месяцев 2023 года увеличился на 15,6% (за счёт строительства в предыдущие годы), что тоже увеличило объём предложения, тем самым оказав давление на цены на первичном рынке.
Таким образом, в контексте ценовой динамики рынок жилья в Казахстане пережил относительно "мягкую посадку" – цены на первичном рынке, несмотря на свернувшийся спрос, даже немного подросли. Кроме того, благодаря окрепшему тенге недвижимость сохранила свою стоимость в валютном эквиваленте.
Рис. 3 Количество сделок с жилой недвижимостью
"В текущем году мы не ожидаем существенного оживления спроса на жилую недвижимость, в то же время рост цен на жилье на первичном рынке, по нашему мнению, незначительно ускорится до 6-8%. На наш взгляд, ряд факторов окажет основное влияние на увеличение цен на недвижимость: (1) ослабление курса нацвалюты, который может ослабнуть примерно на 3-5%. Мы полагаем, что трансферты из Нацфонда в текущем году будут ниже, чем в прошлом году. В свою очередь, текущий курс при процикличной бюджетной политике стимулирует существенный рост импорта, что поддерживает большой отток валюты из страны. Ослабление нацвалюты также окажет непосредственное влияние на цены, по нашей оценке, (2) инфляция к концу года составит 8,5%, но среднегодовое значение будет повыше", — говорится в сообщении.
Со стороны предложения аналитики отмечают ухудшившиеся финансовые условия, которые бьют по застройщикам из-за повысившихся процентных ставок. Как следствие, (3) предложение новостроек в ушедшем году уже обвалилось до околонулевого уровня (+0,6% г/г за 11 месяцев 2023 года) и, скорее всего, сохранится подавленным определенное время.
Темпы выдачи ипотеки уже упали. При этом, хотя процентные ставки на рынке будут последовательно снижаться, (4) спрос на ипотечные кредиты будет сдержанным. Тем самым ипотека традиционно будет поддерживаться только за счёт имеющегося пула клиентов Отбасы банка и отдельных льготных госпрограмм.
На стороне спроса прогнозируется лишь умеренное восстановление в связи с ожидаемым замедлением роста номинальных зарплат с примерно 16% в 2023 году до 13% в текущем, но при этом (5) покупательная способность зарплат повысится в связи с меньшим уровнем потребительских цен. Аналитики HF считают, что остановка спада цен на жилье может стать определенным триггером для восстановления интереса к рынку жилья в противовес депозитным ставкам, которые начнут снижаться.
"Процесс снижения цен на вторичном рынке, как мы полагаем, по большей части завершен, и цены на нём в этом году также немного подрастут – на уровне 3%. В текущий момент мы наблюдаем определенную переоценку всего рынка. В таких условиях спрос с первичного рынка может частично перетечь в пользу готового к заселению жилья на "вторичке"", — резюмируют аналитики Halyk Finance.
Рис. 4. Строительство нового жилья
