Казахстанские эксперты рассказали, что происходит на рынке жилья в Казахстане, а также пояснили, как изменятся спрос и предложение и насколько реально банкротство застройщиков. А также ответили на самый популярный вопрос: что будет с ценами, передает наш сайт со ссылкой на Krisha.kz.

Тренды:

  • Осенью спрос на жильё в Казахстане повысится, но цены не будут расти активно.
  • Ситуация на первичном рынке остаётся напряжённой: более 80 % застройщиков работают в обход действующего законодательства о долевом строительстве.
  • Продажи с помощью рассрочек, скидок часто используют застройщики, у которых нет разрешений на привлечение средств дольщиков или документов на строительство. Такие сделки очень рискованные. Нужно внимательно всё проверять.
  • Вторичный рынок за неимением платёжеспособного спроса из продаж может уйти в сегмент аренды.

По мнению президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, правильный баланс рынка недвижимости Казахстана начинает восстанавливаться.

"Как и в прошлые годы, это лето не стало исключением и не отличилось успешными продажами. Это связано с тем, что не было основных государственных инструментов поддержки строительной отрасли. При этом правильный баланс рынка недвижимости Казахстана начинает восстанавливаться. Это значит, что объём спроса и предложения переходит в ту фазу, когда покрываются естественные потребности в жилье", — говорит эксперт.

По словам Микрюкова, пенсионные накопления и льготные ипотечные программы внесли в рынок Казахстана дисбаланс: они нарастили количество сделок и ударили по цене. Все эти инструменты поддержки принесли негатив строительному рынку, добавил эксперт.

Сейчас количество сделок переходит в нормальную стадию и видно, что рынок начинает входить в естественный баланс спроса и предложения.

Что касается прогнозов на осень, то, по словам Микрюкова, активного роста цен на первичное жилье ассоциация не ожидает.

"Цены продолжат расти умеренно, без резких скачков, в пределах 0,1 — 0,5 процента в месяц. Тотального подорожания не будет, но и какого-либо снижения мы объективно не можем ожидать. На рост повлияют удорожание производственных процессов, увеличение накладных расходов, снижение рентабельности застройщиков, поэтому цена неумолимо будет расти", — отметил он.

А вот то, что касается спроса, то здесь есть прогноз, что рынок оживится и объём сделок осенью увеличится, говорит эксперт. Продажи уже начались, главное — грамотно их выстраивать, советует Микрюков.

Говоря о прогнозах для строительного рынка Казахстана, эксперт отмечает: "нас ждёт снижение объёмов строительства жилья".

"Объемы строительства жилья будут закономерно и существенно снижаться на фоне изношенности и ограниченности инженерных сетей. Это актуально не только для Астаны, но и для каждого города Казахстана. Если в Астане ситуация наболевшая и давняя, то в Алматы её ещё можно выправить, и, как я вижу, это пытаются делать. Насколько эффективно, покажет время. В других городах мы пока не видим большой динамики. Также в строительной отрасли ожидается дефицит рабочей силы, управленцев, инженеров, отделочников. Тем более сейчас начинается большой проект по строительству комфортных школ. Если часть застройщиков будет задействована в нём, то жилищное строительство просядет", — резюмировал Виктор Микрюков.

В свою очередь, генеральный директор группы компаний Renome Вячеслав Лазарев отметил, что ситуация на строительном рынке страны по-прежнему остается тяжелой.

Согласно приведенной статистике, количество сделок купли-продажи недвижимости в январе-июне упало почти на 40 процентов по сравнению с предыдущим периодом 2022 года. По словам Лазарева, лидерами снижения стали ВКО и Карагандинская область: — 60 процентов. Также большое снижение зафиксировали все крупнейшие города страны: Астана (-20 процентов), Алматы (-13 процентов), Шымкент (-25 процентов).

"Пока мы видим все ещё рост ввода в эксплуатацию жилья практически во всех регионах. Объём вырос на 11,7 процента, что говорит о высоком предложении на рынке жилья. Однако инвестиции в жилищное строительство падают, и уже в следующем году мы увидим существенное снижение предложения и уменьшение темпов ввода в эксплуатацию. В Астане инвестиции упали на 17,4 процента, что говорит о неактивном желании строительных компаний начинать новые проекты. Хотя официальная статистика и показывает рост стоимости квадратного метра примерно на 5 процентов, но, по нашим данным, это лето было временем беспрецедентных скидок и снижения стоимости жилья более чем на 15 процентов", — говорит Лазарев.

По его словам, этим летом наибольшей популярностью пользовались малогабаритные одно-, двухкомнатные квартиры комфорт-класса. И основной вид сделок осуществлялся через ипотечные программы Отбасы банка.

"Осенью мы прогнозируем по-прежнему сложную ситуацию для застройщиков, хотя предполагаем небольшое оживление спроса. Считаем, что застройщики и далее будут делать довольно существенные скидки в борьбе за малочисленного покупателя. Многие строительные компании также начали объявлять беспрецедентные рассрочки на 25, 30 и даже 50 месяцев без переплаты, что говорит о серьёзной лояльности по отношению к клиенту", — добавляет Лазарев.

При этом эксперт отмечает, что уже в следующем году количество новых объектов заметно сократится, особенно в крупных городах, на фоне отсутствия инфраструктурной подготовки и отсутствия новых ипотечных программ.

Это повлечет за собой значительный рост стоимости жилья не менее чем на 15 процентов уже к концу первого квартала 2024 года.

"Поэтому, пожалуй, сейчас лучшее время для покупки жилья", — советует Лазарев.

Кроме того, Лазарев объявил, что более 80 процентов всех объектов страны работают в обход действующего законодательства по привлечению средств дольщиков, что может привести к серьёзному росту долгостроев по всему Казахстану, в частности в столице.

"Поэтому мы настоятельно просим потенциальных покупателей внимательно изучать все юридические документы и особенно сейчас вкладываться только в те проекты, которые имеют гарантию Единого жилищного оператора АО "Казахстанская жилищная компания". В таком случае даже при банкротстве застройщика инвестиции покупателя будут надежно защищены", — резюмировал Вячеслав Лазарев.

Заместитель директора АН Sweet Home в Алматы Наталья Калмыкова в свою очередь заявила, что сейчас наблюдается тенденция роста интереса к жилью как на вторичном, так и на первичном рынке. Покупатели начали активнее интересоваться недвижимостью, чаще звонят и ходят на показы, чем летом. Правда, покупательская способность ещё слабовата, добавила эксперт.

"Относительно спроса осенью: все будет зависеть от новых ипотечных программ и ставок по кредитам, которые, возможно, предложат банки. Даже если ничего не появится, спрос все равно немного вырастет из-за сезонной активности. Люди, даже если не смогут купить в собственность, будут брать недвижимость в аренду. Учитывая высокие ставки по ипотекам в коммерческих банках, вероятно, спрос на аренду жилья в этом году будет выше, чем на покупку.

Не ожидаю активного роста цен, но и снижения тоже не будет. Они будут держаться примерно на сегодняшнем уровне, плюс-минус в зависимости от ценовой политики застройщиков, так как вторичка всегда следует за новостройками", — отметила Калмыкова.

Руководитель АН Freedom Real Estate в Астане Ерлан Сундетбаев с наступлением осени ориентируется на повышение спроса на недвижимость.

"Причина активизации — вторичный рынок более надёжный, чем первичный, ему больше доверяют. Как известно, на первичном сейчас есть ряд проблем: некоторые строительные компании уходят с рынка, многие задерживают сдачу ЖК, есть проблемы с инженерными сетями, отоплением, подачей воды. Поэтому многие покупатели выбирают вторичный рынок, где все более-менее понятно", — добавил Сундетбаев.

По его словам, сейчас наблюдается рост спроса и ставок на арендное жилье. Все потому, как отмечает эксперт, что многие продавцы больших 3-, 4-комнатных квартир рассматривают варианты сдачи жилья, потому что за последний год спрос на аренду и цены на неё достаточно хорошо выросли. Особенно если квартира расположена в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.