О точечной застройке и лазейках в законе

Что важнее: генплан или ПДП?

В редакцию Алматинского корпункта «Казахстанской правды» обратились жители микрорайо­на «Самал-2», проживающие в квартале улиц Назарбаева – Аль-Фараби – Панфилова – Ганди, которые более трёх лет борются со строительной компанией, планирующей построить несколько высоток прямо внутри их дворов.

По словам представителя инициативной группы Нурлана Ахметгалиева, все эти годы они противостоят застройщику, который изначально планировал построить в данном квартале целый комплекс высотных зданий, если верить фото – из двенадцати 19-этажных башен.

Пока удалось возвести две высотки и одну башню, несмотря на многочисленные протесты жителей и их обращения в уполномоченные органы.

На одной из встреч жильцов заверили, что дальнейших планов по строительству нет, но если возникнут, то будут обязательно согласованы с общественностью. Горожане поверили обещаниям, однако осенью 2023 года узнали о возобновлении попыток застройки данного квартала.

Собственники 630 квартир, а это более 2 000 жильцов, составили обращение, в котором ходатайствовали о содействии в запрете любого строительства в квартале, так как имеющаяся инженерная и социальная инфраструктура не рассчитана на новые многоэтажные жилые объекты. Кроме того, ратовали о необходимости обус­тройства сквера и пешеходной аллеи на участках, находящихся во временном землепользовании у данной компании.

Самое интересное в этой истории произошло 12 декабря 2023 года, когда в «Алматыгенплане» состоялось мероприятие, заявленное как «Общественные обсуждения проектов детальной планировки (ПДП) полицентров», но в ходе дискуссии выяснилось, что ПДП на текущий момент находятся в стадии разработки.

Активистам показали фрагмент графического изображения из материалов генплана, заверив, что никаких строений в конкретном квартале не предус­мотрено, что на месте зелёной зоны будет располагаться сквер. Архитекторы также заверили: мнение общественности услышано и учтено.

Это подтвердил и официальный ответ руководителя управления городского планирования и урбанистики Нурлана Буранбаева в ответ на обращение жителей.

– Между тем 2 февраля на сайте управления городского планирования и урбанистики появился иной документ, который не совпадает с тем, что нам продемонстрировали 12 декабря 2023 года, – говорит собеседник и показывает две фотокопии с разными изображениями. – В Проекте детальной планировки нашего исторического полицентра запланированы высотки, а вместо сквера – многоэтажный ЖК. Мы убеждены: строительство любых строений в квартале лишит жителей мест для сбора и эвакуации во время землетрясений.

Видимо, подземные толчки 24 января 2024 года, которые переполошили весь мегаполис, не стали уроком для застройщиков, и они не отказались от своих «хотелок». Из всего этого следует, что граждан элементарно ввели в заблуждение, показывая им один ПДП, а на деле в рукаве имелся иной вариант.

Как расценивать подобное поведение? Жители квартала отправили очередное открытое обращение, в котором констатировали, что вопреки поручению Президента о запрете точечной застройки в центральной части Алматы уполномоченные органы в угоду частному инвестору меняют ПДП и продолжают продвигать планы по строительству, нарушая тем самым права граждан на комфортную среду обитания.

Увы, этот случай лишь часть системной проблемы, когда масштабы уплотняющей (точечной) застройки стали массово угрожать безопасности проживания многих алматинцев.

Девальвация градостроительных норм

Проблему точечной застройки мы обсудили с юристом, участником группы «Stop застройке» Муратом Касеновым, который глубоко погружен в тему.

Член экспертной комиссии по корректировке проекта генплана считает: точечная застройка повышенной плотности стала следствием того, что были допущены грубейшие нарушения норм законодательства, установленных нормативных требований и утверждённых правил. При этом местные органы власти имеют право два раза в год вносить корректировки в градостроительные проекты.

Именно эта коллизия в итоге и девальвировала республиканский уровень документа, что вызвало обеспокоенность архитектурного сообщества, учитывая масштаб происшедших изменений и искажений за достаточно продолжительный период времени, а также смену векторов в градостроительной политике.

Она заключается в том, что ПДП, ранее откорректированные и вновь разработанные вразрез с генпланом, легализуют неправомочные изменения при его корректировке. В результате основной градостроительный документ становится производным по отношению к ПДП, когда установленные правила превалируют над нормами закона. Подобные действия – сознательная дискриминация и нарушение прав граждан Казахстана.

– Увы, генплан стал «фиговым листком» для неблаговидных дел чиновников, а ведь сила закона – в его неукоснительном соблюдении, – посетовал правовед.

А легитимна ли процедура?

Юрист сомневается в законности процедуры принятия документа и приводит свои аргументы. Во-первых, в настоящее время Постановление Правительства РК № 349 от 3 мая 2023 года «О генеральном плане города Алматы» опубликовано лишь в сборнике «Собрание актов Президента и Правительства Республики Казахстан» (САПП) и подписано в печать… 26 июля 2023 года. Однако обязательное условие для этой процедуры не осуществлено в Эталонном контрольном банке нормативных правовых актов РК.

Данное постановление не заверено электронной цифровой подписью Премьер-министра РК. Следовательно, процедура утверждения документа не завершена.

Во-вторых, 21 апреля 2023 года депутаты маслихата Алматы на внеочередной сессии своим решением за № 6 неправомерно (без наличия сводного экспертного заключения) «одобрили» проект генерального плана Алматы до 2040 года, и это не соответствует требованиям закона и регламенту при одобрении. Однозначно, что данный факт вызывает обос­нованное сомнение в легитим­ности документа.

Более того, ненадлежаще оформ­ленное и официально изготовленное 28 апреля 2023 года в итоговом виде Сводное эксперт­ное заключение по проекту «Корректировка генерального плана города Алматы» не соответствует материалам проекта, а также не имеет подписей консультантов, членов экспертной комиссии, что юридически неправомочно и является серьёзным правонарушением.

В-третьих, акимат Алматы внес материалы генерального плана города в профильное министерство и госкадастр. Но документы не соответствуют проекту генплана, прошедшего комплексную градостроительную экспертизу, и на текущий момент в вышеуказанные органы повторно не внесены материалы доработанного генплана.

В связи с этим, вполне возможно, в ближайшее время возникнет необходимость внесения соответствующих корректировок в генплан и повторного представления на экспертизу. Только после этого, согласно действующему законодательству, можно будет утверждать ПДП.

Юрист полагает, что неисполнение законов и государственных требований является одной из причин правового нигилизма, когда нарушается закон и не следует наказание, вера в силу закона слабеет, что создает предпосылки для социального напряжения в обществе.