Выбор между первичкой и вторичкой не только вопрос вкуса, это два разных подхода к покупке жилья. У каждого сегмента есть плюсы и подводные камни. Krisha.kz вместе с экспертами разбиралась, где скрываются основные риски, на что обратить внимание при покупке и как принять взвешенное решение, передает Liter.kz.

Почему покупатели выбирают новостройки

По словам руководителя отдела продаж Krisha.kz Имрана Османова, главные плюсы новостроек – это выгодные цены на старте, широкий выбор ипотечных программ и акции от застройщиков:

“Покупка на котловане даёт возможность сэкономить. К моменту сдачи цена может вырасти на 20-40 %. Даже если дом уже построен, можно найти рассрочку, скидки или партнёрскую ипотеку”.

Риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners Александр Бикетов считает, что выбор между первичным и вторичным рынком зависит не только от бюджета, но и от приоритетов покупателя. В каждом случае есть плюсы и риски, важно их понимать заранее:

“Новостройки выигрывают в комфорте. Современные планировки, благоустроенные дворы, паркинги, консьержи, охрана – все это стало стандартом. Покупатели чаще обращают внимание не только на квартиру, но и на окружение”.

Какие риски есть в новостройках

В то же время в покупке нового жилья есть серьёзные риски. Главный – риск недостроя, затягивания строительства и потеря денег и купленного жилья. Около 70 % застройщиков продают квартиры без разрешения на привлечение средств дольщиков. То есть строят на деньги покупателей, не имея на это законного права.

“Это означает, что застройщик не заключает с вами официальный договор долевого участия (ДДУ), а предлагает другие схемы: бронирование, инвестиционные соглашения, предоплаты. Такие сделки опасны – никто не гарантирует, что дом будет достроен”, – предупреждает Имран Османов.

Среди других рисков и минусов новостроек:

  • Срыв сроков сдачи ЖК.
  • Качество может не соответствовать обещанному, особенно если застройщик неизвестен или работает без нужных документов.
  • Дополнительные расходы: почти все квартиры сдаются в черновой отделке.
  • Необжитые районы – нет инфраструктуры, школ, детсадов, транспорта.

Александр Бикетов также обращает внимание на работу управляющих компаний в новостройках:

“Они не всегда добросовестно убирают и ремонтируют подъезды, следят за лифтами и освещением. Бывает, застройщик переоборудует нежилые помещения в жилье или коммерцию для продажи или сдачи в аренду. Все это влияет на комфорт проживания”.

Как проверить застройщика

Эксперты рекомендуют: первый вопрос, который нужно задать в отделе продаж: “Какой договор вы заключаете при покупке?” Если это договор долевого участия, значит застройщик работает по закону.

Если застройщик работает по ДДУ, это значит, что и остальные необходимые документы у него в порядке: есть разрешение на привлечение средств дольщиков или гарантия КЖК; лицензия на строительство; утверждённый проект и т.д.

Чем хороша вторичка

“Главный плюс вторичного жилья в его готовности. Заехал и живи. Районы обжитые, инфраструктура работает, можно легко сдать в аренду”, – считает Александр Бикетов.

“Основные преимущества вторичного жилья – это локация, инфраструктура. Большинство объектов расположены в обжитых районах, где есть детские сады, школы, поликлиники, магазины. Кроме того, здесь проще торговаться. Если продавец спешит, можно получить хорошую скидку”, – добавил Имран Османов.

На что обратить внимание при покупке вторички

Эксперты советуют внимательно проверять:

  • Юридическую чистоту квартиры – наличие обременений, арестов, залогов.
  • Наличие долгов по коммунальным услугам и расходам на содержание жилья – КСК, ОСИ, счетчики, домофон и вывоз мусора.
  • Законность перепланировок – технический паспорт должен совпадать с фактической планировкой.
  • Состояние коммуникаций – водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения.
  • Готовность продавца к сделке – он может передумать, затянуть процесс или не выполнить устные договоренности, например забрать мебель или технику, которую обещал оставить.

На вторичном рынке высокая вероятность отказа в ипотеке. В Казахстане каждая третья – четвертая сделка с жильем ипотечная. Поэтому чем старше недвижимость, тем выше шанс получить отказ от банка. Этот момент также важно проверить перед сделкой.